Рынок недвижимости 2025: как изменятся цены и условия покупки?
Игорь Мищенко, председатель правления «Девелопмент-ЮГ», поделился, с какими вызовами столкнётся строительная отрасль и на что стоит обратить внимание покупателям квартир в этом году.
В конце января 2025 года глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что российские власти готовят меры поддержки для строительной отрасли — и для их реализации стоимость недвижимости необходимо заморозить. Для этого министр попросил участников рынка не поднимать больше цены на жилье.
Строительная отрасль занимает важное место в экономике страны. А прошлый год для застройщиков стал знаковым и достаточно сложным во многом потому, что им пришлось принимать новые вызовы. Начался он с запуска большого количества проектов, но с отменой льготных условий для покупки жилья все девелоперы ощутили спад продаж.
Если анализировать динамику сдачи новых площадей в последние 5–7 лет, мы видим, что предложение соответствует реальному спросу. Отмена государственной поддержки в виде льготной ипотеки, безусловно, сказалась на продажах, но тут нужно понимать, что большинство участников были готовы к этому. Застройщики заблаговременно начали разрабатывать специальные предложения в тандеме с банками. Поэтому к концу года по продажам мы пришли к показателям, которые были до введения программы господдержки.
Но последствия кризиса в полной мере мы сможем оценить только по итогам I квартала 2025 года. Основной показатель, за которым следят все участники рынка, — коэффициент покрытия. Это соотношение проданных квартир и средств на эскроу-счетах, на которые застройщик ведет строительство. Например, 2023 год по количеству приобретенных лотов в недвижимости стал рекордным — по данным Росреестра, заключено 1 млн договоров долевого участия. Сейчас, когда реализовывались крупные проекты с большими объемами, процент покрытия сокращается.
Сегодня самый ожидаемый сценарий — увеличение сроков реализации запущенных проектов. Если раньше лоты распродавали быстрее, то сейчас продажи замедлились. Так же и со стартом нового строительства: если в текущем проекте 50% еще не распродано, выходить с новым девелоперу экономически нецелесообразно. Поэтому еще раз подчеркну, мы ожидаем снижения вывода новых объектов.
При этом потребители ждут, что стоимость «квадрата» в новостройках снизится, но в нынешних условиях этого происходить не будет, на это есть несколько причин. Во-первых, предложение с учетом уже введенных в эксплуатацию домов превышает спрос. С 2020 года новое строительство подогревала программа господдержки. Условия изменились, и продажи сократились на 30–40% по тем объектам, которые еще строятся. Зачем запускать новое строительство, если еще есть нераспроданные площади?
Во-вторых, финальное предложение, которое получает покупатель, формирует не только застройщик, но и банк-партнер. Он финансирует строительство, согласовывает график и темпы выбытия лотов. Соответственно, у застройщиков по начатым объектам есть минимальный уровень рентабельности для успешной реализации проекта — это 10–12%. Ниже той целевой маржинальности, которая покрывает риски, банк работать не будет. По сути, процентная ставка банка при более низких темпах реализации не позволяет сохранить даже минимальную рентабельность. Вот еще одна причина, по которой в уже запущенных проектах стоимость квадратного метра снижаться не будет.
В-третьих, нужно учитывать стоимость строительных работ и издержки на создание продукта. Реализация ниже себестоимости невыгодна. С одной стороны, давит рентабельность проекта и спрос. С другой стороны, затратная часть не сокращается, ведь потребитель выбирает качество.
Еще один фактор — это экономическая ситуация в стране. Строить стало дороже и более рискованно, поэтому если раньше девелоперам было одобрено финансирование, то сейчас банки пересматривают эти условия и лишь часть проектов проходит эти стресс-тесты. Если применить теорию больших экономических циклов, то сейчас рынок недвижимости с точки зрения покупательной способности и спроса сокращается.
В новом году застройщикам стоит более грамотно подходить к экономике и бизнес-моделям проектов. Девелоперы, которые работают в нескольких регионах и на разных рынках, находятся в более выгодном положении. Также стоит точнее прогнозировать сроки начала и окончания любого проекта, то есть период реализации квартир. Новые возможности открываются в части работы с профессиональными участниками рынка риелторских услуг. Есть возможность улучшать качество проектов — покупатель это ценит.
Важная роль отведена государству. Оно задает направление на поддержку конкретных групп населения, то есть тех, кому жилье действительно необходимо. Надо быть позитивными, нацеленными на умеренное развитие, не концентрироваться только на увеличении объемов, а уделить внимание качеству продукта. Необходимо сфокусироваться на повышении уровня компетенции команды и внедрении цифровых моделей управления бизнес-процессами.
Принимать какие-то резкие антикризисные меры, как, например, сокращение площади квартир, не стоит. Нам государство со своей стороны подсказывает и регулирует минимальные площади, которые необходимы и комфортны для проживания. Поэтому в рамках сложившейся ситуации стоит принимать более взвешенные решения, становиться гибкими, чтобы своевременно подстраиваться под те условия, в которых работаем.
Автор — председатель правления строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Игорь Мищенко.
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
